FINANCE ISLAMIQUE

INSTRUMENTS DU FINANCEMENT IMMOBILIER ISLAMIQUE

PRÊT IMMOBILIER ISLAMIQUE

Un prêt immobilier islamique consisite en un financement pour l’acquisition d’un bien immobilier élaboré conformément au principe de la finance islamique qui interdit l’utilisation d’intérêts dans le cadre d’un emprunt.

L’objectif du crédit immobilier Halal est de reproduire l’économie des hypothèques conventionnelles tout en restant conforme à la loi de la charia de la finance islamique.

Le prêt immobilier halal islamique est différent d’une hypothèque classique dans laquelle l’acheteur a emprunté de l’argent à une banque, qui est ensuite remboursée avec intérêts. Les hypothèques islamiques conformes à la charia sont fondées sur les principes de la finance islamique d’une co-propriété (hypthèque déggressive) et ou d’une location (Ijara) avec l’objectif d’acquérir le bien au terne du remboursement du financement.

Le crédit Halal logement est de plus en plus populaire et s'adresse aux musulmans comme aux non-musulmans qui optent pour un mode de financement éthique de leur futur logement. De plus en plus de banques islamiques leur proposent une solution de financement conforme aux principes de la finance islamique et cela en utilisant un emprunt musulman.

LES TROIS INSTRUMENTS PRINCIPAUX DU PRÊT IMMOBILIER ISLAMIQUE

Les trois principaux types de prêts hypothécaires halal sont les prêts Ijara, Mourabaha et Moucharaka.

La principale différence entre Mourabaha et Ijara réside dans le fait qu’avec une hypothèque Ijara (crédit-bail), la propriété ne sera pas immédiatement enregistrée sous le nom de l’acheteur, mais il la louera à la banque jusqu’à son remboursement intégral.

La troisième consiste en une réduction de l’hypothèque Moucharaka, la banque devenant un partenaire de l’acheteur de la maison, de sorte que le prêteur et l’emprunteur «co-propriètent» la maison et l’emprunteur acquièrent progressivement, dans un délai convenu, la part de propriété de la banque.

PRÊT MOURABAHA IMMOBILIER

Mourabaha appelé aussi financement par vente différée halal et est fortement recommandée par la Charia islamique pour financer une maison en évitant la structure conventionnelle de prêt d’un logement qui génère le Riba (intérêt usuraire).

Le financement d’une habitation gârce a la Mourabaha est en réalité simple et demande d’abord à la banque islamique d’acquérir le bien elle-même. Après avoir possédé la propriété, elle peut ensuite la revendre à l’emprunteur au prix d’achat initial ajouté avec un profit fixé à l’avance entre les deux parties.

Dans l'hypothèse d'un crédit immobilier islamique, la marge appliquée par le prêteur islamique correspond essentiellement au coût de financement du paiement différé accordé à un acheteur de maison.

Le principal avantage des hypothèques Mourabaha (par rapport à Ijara) est que, dès le premier jour, la propriété est enregistrée au nom de l’emprunteur avec la période de remboursement et les montants de remboursement mensuel convenus entre les deux parties.

L’hypothèque Halal via Mourabaha fixe les conditions de remboursement de l'hypothèque avec la possibilité de rembourser l'intégralité de l'emprunt à tout moment sans payer de pénalité.

L’inconvénient de l'hypothèque Mourabaha est que l'acheteur est tenu de fournir un pourcentage initial de la propriété pouvant aller jusqu'à 20%, ce qui limite cette option de financement halal aux personnes capables d'injecter du capital.

CRÉDIT-BAIL IJARA IMMOBILIER

Le crédit immobilier Ijara appelé aussi crédit-bail est l’option de financement islamique lorsque la propriété appartient à la banque après son achat et que l’emprunteur verse des loyers mensuels au prêteur.

Les prêts hypothécaires Ijara se sont révélés être un avantage important par rapport à la Mourabaha, car ils n’exigent aucun versement initial ni dépôt de garantie de la part du futur propriétaire.

À la fin de la durée convenue d’un prêt hypothécaire Ijara, une fois que le prix de la maison a été intégralement remboursé, la propriété du bien est transférée de la banque à l’emprunteur initial.

MOUCHARAKA HYPOTHÈQUE DÉGRESSIVE

Dans le cadre d'une Moucharaka qui est une hypothèque dégressive (instrument innovatif musulman par rapport au financement conventionnel), le client et la banque islamique achètent la propriété conjointement dans le cadre d'un contrat à base de Moucharaka, généralement un contrat de partenariat au sens de la loi de la Charia. Le client en sera le proprietaire unique et paiera progressivement le loyer de la banque islamique sur la partie de la propriété qui appartient à la banque islamique. La transaction est appelée hypthèque dégressive de la Moucharaka car le partenariat diminue à mesure que le client rachète la part de la banque et se termine une fois le processus de rachat terminé.

REMBOURSEMENT ANTICIPÉ D'UN PRÊT IMMOBILIER ISLAMIQUE

Le contrat Mourabaha ne permet généralement pas d’inclure des pénalités en cas de remboursement anticipé précisant comment la banque réduira le montant dû si le client rembourse de manière anticipée. Ce sera au prêteur islamique de réduire à sa discrétion le montant demandé pour un remboursement anticipé.

ASSURANCE IMMOBILIÈRE TAKAFUL

Une assurance immobilière islamique ou Takaful est destinée à couvrir les risques de remboursement de l'emprunteur en vertu de la loi islamique, sa famille agissant en tant que bénéficiaire de l'assurance.

Un grand nombre d’assureurs islamiques proposent un plan Takafoul pour protéger la famille de l’emprunteur en remboursant la dette au moyen du produit du certificat en cas de décès ou d’invalidité permanente totale.